2025-2026 Her Bir Sokak Bazında İlgili Taşınmazlar İçin Belirlenen Metrekare Rayiç Bedeli (Sokak Rayiç Bedeli) Artışına Karşı Takdir Komisyonu Kararlarına İtiraz Hakkında

Giriş

2025 yılında İstanbul’da gerçekleştirilen emlak vergisi takdir komisyonu çalışmaları, gayrimenkul sahipleri için tarihi nitelikte bir mali yük artışı yaratmıştır. Sokak rayiç bedellerinde yaşanan 5-15 kat artış karşısında, mükellefler takdir komisyonu kararlarına karşı iptal davası açarak haklarını koruyabilirler. Bu süreçte doğru hukuki strateji ve dava süreleri de göz önüne alındığında zamanında hareket etmek kritik önem taşımaktadır.

Rayiç Bedel Nasıl Öğrenilir?

Emlak vergisi, tapu harçları, veraset ve intikal vergileri matrahı gibi birçok değeri etkileyecek olan sokak rayiç bedelleri, 4 yılda bir belirlenir ve VUK mükerrer madde 49 gereğince takdir komisyonları tarafından tespit edilir. 2025 takdirleri 2026-2029 yılları için geçerli olacaktır.

Sokak rayiç bedellerini öğrenmek için:

- Geçmiş dönemler hakkında bilgi almak için ilgili belediyenin resmi web sitesi kontrol edilebilir

- Takdir komisyonunun belirlediği güncel sokak rayiç bedelini sorgulamak için belediyelere (gelirler şefi) müracaat edilebilir

- Muhtarlık ilanları takip edilebilir

Not: İlgili tüzük gereğince değerleme yapılırken emsal bedel yöntemi öncelikli olarak kullanılmalıdır. Bu yöntem, aynı veya benzer vasıftaki taşınmazların normal alım satım bedellerini esas alır.

Olağanüstü Artışların Etkileri

Özellikle İstanbul’da 2025 yılında yaşanan rayiç bedel artışları oldukça yüksek boyutlara ulaşmıştır:

• Galataport: Galataport çevresinde metrekare birim değeri 1.459.000 TL’ye yükseldi

• Bağdat Caddesi: yaklaşık 230.000 TL metrekare değeri belirlendi

• Teşvikiye-Nişantaşı: yaklaşık 420.000 TL metrekare değeri belirlendi

• Genel Ortalama: İstanbul genelinde ortalama 6-7 kat olmak üzere 15 kata kadar artış kaydedildi

(ilgili bilgilerin alındığı haber sayfası: https://gazeteoksijen.com/turkiye/emlak-vergisi-metrekare-rayic-bedelleri-belli-oldu-galataport-bolgesi-1-milyon-459-bin-tesvikiye-420-bin-246998 )

Bu artışlar sadece emlak vergisini değil; tapu harcı, değerli konut vergisi, veraset-intikal vergisi ve emsal kira uygulamalarını da doğrudan etkileyerek katmanlı bir vergi artışı yaratmaktadır.

Not: Geçmişte uygulanan Emlak Vergisi Kanunu Geçici Madde 23’teki %50 sınırlaması artık yürürlükte değildir ve böyle bir koruma mekanizması bulunmamaktadır. Ancak, geçmişte yapıldığı gibi bir düzenleme ile artışların yarattığı hak kayıplarının ve dengesizliklerin önüne geçilebilir. Bu durumun varlığı için, vatandaşların (mükelleflerin) mağduriyetlerini dile getirmesi ve haklarını talep etmesi büyük önem taşımaktadır.

Hukuki Çerçeve

Temel Mevzuat

Emlak Vergisi Kanunu (EVK) Madde 29: Vergi değeri tespitinde VUK’un asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerinin uygulanacağını belirtir.

Vergi Usul Kanunu (VUK) Madde 72: Takdir komisyonlarının oluşumunu düzenler ve belediye başkanı, belediye memuru, Maliye Bakanlığı memurları, tapu sicil müdürü, ticaret odası temsilcisi ve mahalle muhtarından oluşan yapıyı tanımlar.

Tüzük Madde 7: Takdirde esas alınacak 10 temel kriteri belirler:

1. İşyerleri ve meskun yerlere uzaklık/yakınlık

2. Ulaştırma durumu

3. Bulunduğu mevkii

4. Belediye hizmetlerinin mevcudiyeti

5. Büyüklük ve kat sayısı

6. Kullanışlılık durumu

7. Cephe durumu

8. Mamurluk derecesi

9. Teknik donanım

10. Manzara görme durumu

Güncel İçtihat

Anayasa Mahkemesi Gemak Kararı (B.No: 2020/11509, T: 29.02.2024): Takdir komisyonu kararına karşı açılan davanın, kararın usulüne uygun tebliğ edilmediği durumda süre aşımı gerekçesiyle reddedilmesinin mahkemeye erişim hakkını ihlal ettiğini belirtmiştir.

Danıştay VDDK Kararı (E:2024/6, K:2025/1, T: 26.02.2025): “Değer bakımından farklı bölgeler” uygulamasının objektif gerekçelerle desteklenmesi zorunluluğunu vurgulamıştır.

İtiraz ve Dava Yolları

Dava Açma Süreleri

İstanbul Barosu İdare ve Vergi Hukuku Komisyonu’nun 28.07.2025 tarihli bilgi notuna göre:

- Güvenli tarih: 07.09.2025 (adli tatil sonrası)

- Kesin son tarih: 31.12.2025 (Danıştay VDDK kararı)

Not: Tebligatın öğrenilme tarihi ve sürelerin başlangıcıyla ilgili net bir uygulama oluşmamıştır. Sokak rayiç bedellerinin ilan edildiği tarihle öğrenilme kabul edildiğinde mükelleflerin 07.09.2025 tarihine kadar hukuki süreci başlatmış ve başvuruda bulunmuş olmaları gerekmektedir. Hak kaybına uğramamak için bu tarihin esas alınması önemlidir.

Örnek Dava Gerekçeleri

1. Değerin Olağanüstü Artışı: Takdir edilen değerin gerçek piyasa değerini fahiş ölçüde aşması

2. Emsal Bedel Yönteminin İhlali: Emsal bedel yönteminin öncelikli kullanılması zorunluluğunun ihlal edilmesi

3. Eşitlik İlkesine Aykırılık: Benzer durumda olan mükellefler arasında keyfi farklılık yaratılması (Anayasa md. 10)

4. Objektif Kriterlerin Göz Ardı Edilmesi: Tüzük md. 7’deki değerleme kriterlerinin değerlendirilmemesi

Yürütmenin Durdurulması

Dava ile birlikte yürütmenin durdurulması başvurusu yapılarak:

- 2026 yılı emlak vergisi tahakkuku durdurulabilir

- Tapu işlemlerindeki yüksek harç yükü engellenebilir

- Değerli konut vergisi uygulaması geciktirilebilir

Sonuç ve Hukuki Destek

İstanbul’da 2025 yılında yaşanan sokak rayiç bedel artışları, mükellefler için ciddi mali yük yaratmıştır. Bu duruma karşı takdir komisyonu kararlarına iptal davası açmak hem anayasal bir hak hem de etkili bir hukuki mücadele aracıdır.

Mükelleflerin, hak kaybına uğramamak için dava süresi içerisinde harekete geçerek hukuki destek alması önemlidir. Dava süreleri içerisinde başvuruda bulunmak ileride oluşabilecek zararların önüne geçilmesini sağlayabilecektir.

KAYNAKÇA

Anayasa Mahkemesi. (2024, 29 Şubat). Gemak İnşaat ve Sanayi A.Ş. Başvurusu [Başvuru No: 2020/11509] kararı.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu. (2025, 26 Şubat). Değer Bakımından Farklı Bölgeler Kararı. E. 2024/6, K. 2025/1

Emlak Vergisi Kanunu. (1970). Kanun No: 1319.

Emlak Vergisine Matrah Olacak Değerlerin Takdirine İlişkin Tüzük. (1972).

İstanbul Barosu. (2025, 28 Temmuz). Emlak Vergisi Takdir Komisyonu Kararlarına İtiraz Konulu Bilgi Notu. ( https://www.istanbulbarosu.org.tr/HaberDetay.aspx?ID=19774&Desc=Emlak-Vergisine-Esas-Asgari-Arsa-ve-Arazi-Metrekare-Birim-De%C4%9Ferlerinin-Tespitine-%C4%B0li%C5%9Fkin-%C4%B0dare-ve-Vergi-Hukuku-Komisyonu-Taraf%C4%B1ndan-Haz%C4%B1rlanan-Bilgi-Notu )

İdari Yargılama Usulü Kanunu. (1982). Kanun No: 2577.

Vergi Usul Kanunu. (1961). Kanun No: 213.

Yazan ve Düzenleyen

Av. Berk Özgen