Kentsel Dönüşüm: Mevzuat, Belediye Uygulamaları ve Güncel Destekler

Giriş

Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin deprem gerçeğiyle yüzleştiği, şehirlerin hızla büyüdüğü ve yapı stokunun yenilenmesinin zorunlu hale geldiği bir dönemde, hem bireyler hem de kurumlar için kaçınılmaz bir süreç haline gelmiştir. Bu süreçte, malikler, inşaat firmaları ve kiracılar gibi farklı aktörler, haklarını ve yükümlülüklerini bilmek, süreci doğru yönetmek ve devletin sunduğu desteklerden azami ölçüde yararlanmak istemektedir.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi

Kentsel dönüşümün temelini, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturmaktadır. Bu kanun, riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası süreçlerini ayrıntılı şekilde düzenler. Ayrıca, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme, projeleri yürütme ve hak sahiplerine çeşitli kolaylıklar sağlama yetkisi tanır. 3194 sayılı İmar Kanunu ise, yapılaşma esaslarını ve ruhsatlandırma süreçlerini belirler.

Bu mevzuat çerçevesinde, riskli yapıların tespiti için malikler veya kanuni temsilcileri başvuruda bulunabilir; başvuru yapılmadığı takdirde ise idare veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı resen tespit yapabilir. Tespit edilen riskli yapılar için maliklere 90 güne kadar tahliye süresi tanınır. Bu sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse, idare tarafından yıkım işlemi yapılır ve gerekirse kolluk kuvvetlerinden destek alınır.

Hak Sahipliği ve Uygulama Süreçleri

Kentsel dönüşümde hak sahipliği, tapuda kayıtlı malikler başta olmak üzere, paydaşlar arasında çoğunluk esasına göre yürütülür. Maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınan kararlar, sürecin ilerlemesi için yeterlidir (09.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. maddesi uyarınca, “en az üçte iki” ifadesi “salt çoğunluk” olarak değiştirilmiştir). Anlaşmazlık durumunda, arsa payları açık artırma yoluyla satılabilir veya idare tarafından satın alınabilir. Kiracılar ise, tahliye sürecinde devletin sağladığı taşınma ve kira yardımlarından yararlanabilirler.

Belediyeler, kentsel dönüşüm projelerinde hem uygulayıcı hem de kolaylaştırıcı bir rol üstlenir. Dönüşüm alanlarının belirlenmesi, projelendirme, hak sahipleriyle uzlaşma ve yeni yapıların ruhsatlandırılması gibi aşamalarda belediyeler aktif olarak süreci yönetir. Ayrıca, sosyal donatı alanlarının planlanması ve yeni yaşam alanlarının oluşturulması da belediyelerin sorumluluğundadır.

Güncel Destekler ve “Yarısı Bizden” Kampanyası

Son yıllarda, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve vatandaşların yükünün hafifletilmesi amacıyla çeşitli teşvikler ve kampanyalar hayata geçirilmiştir. Özellikle İstanbul’da başlatılan “Yarısı Bizden” kampanyası, riskli yapıların yenilenmesinde önemli bir finansal destek sunmaktadır. Kampanya kapsamında, konut sahiplerine 875.000 TL’ye kadar hibe, 875.000 TL’ye kadar uygun koşullu kredi, 125.000 TL taşınma desteği ve aylık 8.000 TL’ye kadar kira yardımı sağlanmaktadır. İşyerleri için de benzer şekilde hibe, kredi ve taşınma desteği verilmektedir.

Karşılaşılan Sorunlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan sorunların başında, kat maliklerinin uzlaşamaması, finansman zorlukları ve bürokratik gecikmeler gelmektedir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destek alınması, sözleşmelerin titizlikle hazırlanması ve hak sahiplerinin bilgilendirilmesi büyük önem taşır.

Kiracılar açısından ise, tahliye ve taşınma süreçlerinde hak kaybı yaşanmaması için, devletin sunduğu desteklerden zamanında ve eksiksiz yararlanılması gerekmektedir. İnşaat firmaları ve yatırımcılar için ise, projelendirme ve ruhsatlandırma aşamalarında mevzuata tam uyum, sürecin sorunsuz ilerlemesi açısından kritik önemdedir.

Kaynakça

• Türkiye Cumhuriyeti. (2012). 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Resmi Gazete, 28309.

• Türkiye Cumhuriyeti. (2005). 5393 sayılı Belediye Kanunu. Resmi Gazete, 25874.

• Türkiye Cumhuriyeti. (1985). 3194 sayılı İmar Kanunu. Resmi Gazete, 18749.

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2024). Yarısı Bizden Kampanyası Bilgilendirme Broşürü.

Yazan ve Düzenleyen:

Av. Berk Özgen

Kentsel Dönüşüm: Mevzuat, Belediye Uygulamaları ve Güncel Destekler