Kamulaştırma: Uzlaşma Yazısı ve Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası

1) Kamulaştırmanın Hukuki Çerçevesi ve Gündemde Karşılaşılan Durumlar

Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca kamulaştırma, kamu yararı kararı alınması ve malike taşınmazın gerçek bedelinin ödenmesi suretiyle yapılır. Gerçek bedel, taşınmazın konumu ve nitelikleriyle güncel piyasa koşullarını esas alan, somut olgularla desteklenen bir değerdir. Sürecin ana amacı, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında adil dengeyi korumaktır.

Kamulaştırma süreci uygulamada çoğu kez iki somut durum üzerinden gündeme gelir: Birincisi, malike “uzlaşmaya çağrı” tebligatı yapılması ve teklif edilen bedelin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığının değerlendirilmesi; ikincisi ise daha önceden acele kamulaştırma ile fiilen el konulan taşınmazlar bakımından, idarece yatırılan ön bedelin ardından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti davasında nihai bedelin belirlenmesi ve taraflar arasında farkın nasıl tasfiye edileceğidir.

2) Çokça Karşılaşılan “Uzlaşmaya Çağrı” Ne Anlama Gelmektedir?

İdare, kıymet takdir komisyonu raporu doğrultusunda malik veya vekiline yazılı tebligatla uzlaşma teklif eder. Uzlaşmaya çağrı tebligatı, idarenin kıymet takdir komisyonu raporuna dayanarak belirlediği bedel üzerinden malikle anlaşma girişimidir. Bu aşama bir “hak kaybı” değil, teklif edilen bedelin içeriğini görüp değerlendirme imkânıdır. Malik, tebligatla birlikte gönderilen veya erişimine sunulan değer tespitini ciddiyetle incelemelidir. Uzlaşma sağlanırsa anlaşma tutanağı düzenlenir ve tapu kütüğüne gönderilir. Sağlanamazsa idare kendiliğinden, “bedel tespiti ve tescil davası” (2942 m.10) açar. Acele kamulaştırmada (m. 27) uzlaşma aşaması el koyma için ön şart değildir.

3) Bedel Tespiti

Bedel tespiti ve tescil davasında mahkeme, bilirkişi heyeti marifetiyle taşınmazın değerini saptar. Değer tespitine konu emsal satışlar zamansal ve mekânsal yakınlığı, imar statüsü ve taşınmazın nitelikleri bakımından gerçekten benzeyen satışlardan seçilmeli, düzeltme kriterleri (cephe genişliği, irtifak hakları, iskân durumu vb.) gerekçeli şekilde uygulanmalıdır (Y5. HD. 07.06.2023, E.2023/1882, K.2023/5943). Usulü, kusura dayalı alacak davası değil, tespit davası olduğundan masraf ve vekâlet ücretinde bu nitelik dikkate alınır (Y5HD 23.05.2024, E.2024/998, K.2024/6381).

4) Acele Kamulaştırma (m. 27) Nedir?

Acele kamulaştırma, ulusal savunma veya olağanüstü hallerde idarenin el koyma yetkisini hızlandırır. Mahkeme, başvuru tarihinden itibaren genellikle yedi gün içinde taşınmazın ön değerini belirleyerek idareye fiili el koyma izni verir; tescil bu aşamada gerçekleşmez. Bedel malik adına yatırılır ve malik, m. 10 davasıyla tescil talebinde bulunur. Daha sonra idare (proje sonunda) bu bedel üzerinden kendiliğinden kamulaştırma bedelinin tespiti davası açacaktır. İlgili davada önceden malike yatırılmış ücretin kamulaştırmaya konu taşınmaz değerini karşılayıp karşılamadığı tartışılacak, bedel yüksek çıkarsa fazlası malike ödenecektir.

HMK m.326 gereğince kusuru olmaksızın hakkında dava açılan ve aleyhine hüküm verilen tarafın yargılama giderlerinden sorumlu tutulması doğru değildir. Ayrıca 2942 sayılı Kanun m.29’a göre de madde metninde belirtilen ücretler idarece karşılanır. Bu nedenle kamulaştırmanın tespiti davasında hüküm aleyhine olsa da malik aleyhine vekalet ücretine hükmedilemeyecektir. AYM de, malik aleyhine vekalet ücreti belirlenmesinin mülkiyet hakkına müdahale olacağı görüşündedir.

Yargısal denetim, özellikle bedelin güncelliği ve malikin menfaatinin korunması açısından titiz olmalıdır.

5) Ağaç, Yapı ve Tarım Arazilerinin Değerlemesi

Ağaç bedeli, tür, yaş, verim çağında olup olmama ve söküm/transplantasyon masrafları göz önünde bulundurarak maliyet ve gelir yöntemlerinin bileşiminden hesaplanır. Yapı bedeli; inşaat sınıfı, ruhsat/iskân durumu, yaşı, yıpranma payı ve niteliklerine göre belirlenir; arsa payı ayrıştırılır. Tarım arazilerinde münavebe, sulanabilirlik, parsel geometrisi ile mevcut reel ürün fiyatları esas alınır; gelir kapitalizasyonu için gerçekçi verim tahmini gerekir.

6) Öneriler

Emsal seçimi sırasında zamansal veya mekânsal uyumsuz satışlara başvurmak, gelir yönteminde iyimser varsayımlara dayanmak, uzlaşma tebligatlarını usule uygun belgelememek, bilirkişi raporlarının düzeltme katsayılarını somutlaştırmamak ve faiz hesaplamasında dönem ayrımlarını gözden kaçırmak en yaygın hatalardır. Bu noktalarda titizlik, süreç boyunca hukuki destek alınması ve idari belgelerin eksiksiz tutulması ve raporların sayısal verilerle denetlenebilir kılınması önerilir.

Kaynakça

- Anayasa Mahkemesi. (2023, 5 Nisan). E. 2022/83, K. 2023/69. Resmî Gazete, 1 Ağustos 2023 (Sayı 32266).

- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Dairesi Başkanlığı. (2024, 29 Nisan). Kamulaştırma uygulamaları (Genelge No: 2024/3).

- Türkiye Cumhuriyeti. (1982). Türkiye Cumhuriyeti Anayasası (Kanun No: 2709).

- Türkiye Cumhuriyeti. (1983). Kamulaştırma Kanunu (Kanun No: 2942).

- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi. (2022, 28 Kasım). E. 2022/9488, K. 2022/16942.

- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi. (2023, 7 Haziran). E. 2023/1882, K. 2023/5943.

- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi. (2024, 23 Mayıs). E. 2024/998, K. 2024/6381.

Yazan ve Düzenleyen

Av. Berk Özgen