Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri: Hazırlama, Uygulama ve Dikkat Edilecek Hususlar

1) Hukuki Dayanak ve Kapsam

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının korunması esastır. TBK m. 339–356 arasında; kira bedelinin belirlenmesi ve artışı (m. 344), süre ve yenileme (m. 347), tahliye sebepleri (m. 350–352), güvence (depozito) (m. 342) gibi temel başlıklar düzenlenir. Medenî Kanun’un genel hükümleri ile ispat kuralları ve yargı içtihatları da uygulamayı tamamlar.

2) Sözleşmenin Kurulması: Taraflar ve Taşınmazın Tanımı

Taraf kimlik ve adresleri, taşınmazın tanımı ve kullanım amacı sözleşmede tereddüde yer bırakmayacak şekilde açıkça yazılmalıdır. Bu alanlardaki eksiklikler uyuşmazlıklarda ispatı zorlaştırabilir.

3) Kira Bedeli ve Artış

Kira bedeli ve ödeme şartları belirlenirken TBK m. 344 uyarınca artış, kural olarak 12 aylık ortalama TÜFE ile sınırlıdır. Konut kiralarında belirli dönemlerde yürürlüğe giren geçici üst sınır düzenlemeleri olmuştur ancak güncel oran ve yürürlük tarihleri mutlaka kontrol edilmelidir. Örneğin bir dönem konut kira zamları için kullanılan %25 artış üst sınırı günümüzde geçerli değildir. Ödeme şekli ve günü, temerrüt sonuçları ve gecikme bildirim yöntemi açıkça yazılmalıdır.

4) Güvence (Depozito)

TBK m. 342 gereğince güvence bedeli (depozito) en fazla üç aylık kira tutarında olabilir. Bankada kiracı adına açılacak vadeli hesaba yatırılması önerilir.

5) Süre, Yenileme, Fesih ve Tahliye

Belirli süreli sözleşmeler sürenin bitiminde birer yıllık dönemlerle kendiliğinden uzar. Kiraya verenin sebepsiz fesih imkânı, ancak on yıllık uzama süresi sonrasında ve üç ay önceden bildirimle gündeme gelir (TBK m. 347). Bunun dışında tahliye; ihtiyaç ve yeniden inşa (m. 350–351), yazılı tahliye taahhüdü veya aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara rağmen ödenmeyen kira bedeli gibi sebeplere dayanabilir (m. 352). Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından el yazısıyla ve kira ilişkisi başladıktan sonra verilmesi şartına dikkat edilmelidir.

6) Yan Giderler, Aidatlar ve Bakım–Onarım

Ortak gider, aidat, bakım ve onarım yükümlülüklerinin kapsamı; kiralananın kullanım amacına uygun özen borcu ve ayıpların bildirim usulü sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Alt kira ve kullanım devri konusunda istisna ve yasaklar ayrıca düzenlenmelidir.

7) Şekil ve İspat

Kira sözleşmesi kural olarak yazılı şekle tabi değildir; ancak yazılı metin, bildirim ve ödeme belgeleri ileride ispat kolaylığı sağlar. Noter şartı genel olarak aranmaz; bazı beyanlar (ör. tahliye taahhüdü) yönünden şekil ve tarih hususları özel önem taşır. Bu konularda hukuki destek alınması tavsiye edilir.

8) Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Öneriler

Artış oranının yasal sınırın üzerinde kararlaştırılması, kullanım amacının muğlak bırakılması, temerrüt ve fesih bildirimlerinin usule uygun yapılmaması ve depozitonun bankaya yatırılmaması sık rastlanan sorunlardandır. Ödemelerin banka yoluyla belgelenmesi, bildirimlerin yazılı ve ispatlı şekilde yapılması, sözleşmeye ek protokollerin tarihli ve imzalı düzenlenmesi uyuşmazlık riskini azaltabilir.

9) Turizm Amaçlı Konut Kiralamaları

Kısa süreli konut kiralamaları için getirilen özel mevzuat (ör. 100 günü aşmayan kiralamalar bakımından izin belgesi ve yönetmelik düzeni) konut kiralarıyla birlikte değerlendirilmelidir. Turizm amaçlı kiralamalarda izin/başvuru prosedürü, bilgi levhası ve idari yaptırımlara ilişkin kurallar, klasik konut kiralarından farklı yükümlülükler doğurabilmektedir. Uygulanabilirlik ve istisnalar güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca kontrol edilmelidir.

Not: Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda hukuki görüş ve yol haritası, olayın özellikleri değerlendirilerek verilmelidir ve profesyonel hukuki destek alınmalıdır.

Sık Sorulan Sorular (Kısa Yanıtlar)

TBK 344’e göre kira artışı nasıl belirlenir?

Kural olarak 12 aylık ortalama TÜFE ile sınırlıdır; konut kiralarında dönemsel geçici üst sınırlar uygulanabilir.

10 yıllık uzama süresi nedir?

Belirli süreli sözleşme her yıl uzar; on yıllık uzama sonrasında kiraya veren üç ay önceden bildirerek sebep göstermeden feshedebilir. İhtarname ve ihtarnamenin geçerli olacağı kira yılına göre süre değişkenlik gösterebilir.

Tahliye taahhüdü geçerli olması için ne gerekir?

Kiracı tarafından kira başladıktan sonra ve tarihli şekilde verilmelidir.

Depozito ne kadar olabilir?

En çok üç aylık kira bedeli; bankada kiracı adına açılan hesapta tutulması gerekir.

Yazan ve Düzenleyen

Av. Berk Özgen